S'informer auprès de son notaire

17 mars 2019 - 432 vues

Dans La Lanterne ce trimestre, la rédaction est allée à la rencontre de Me Camoz.

L’année 2019 marque le lancement des nouveaux Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) dans les communes ou intercommunalités. Les réunions publiques fleurissent, les débats vont bon train, et les nouveaux zonages sont attendus et semblent parfois marquer une course contre la montre à la vente de terrains constructibles de peur que ceux-ci ne perdent de la valeur en changeant de destination.

Si le PLU n’est pas un dossier des plus simples à appréhender, un allié de taille peut répondre à certaines de vos questions : votre notaire. Pour vous éclairer, nous sommes allés à la rencontre de Maître Michel Camoz, président de la Chambre Interdépartementale des Notaires de la Savoie et la Haute-Savoie.

La Lanterne : Qu'est ce qu'un PLU ? A quoi sert-il ?

Me Camoz : C’est un Plan Local d’Urbanisme. C’est un document réglementaire établi par une commune ou une communauté de communes, qui va fixer le droit au sol au niveau de chaque parcelle. Il définit un zonage par parcelle et fixer la constructibilité ou non d’un terrain. Il comprend aussi les servitudes d’utilité publique et servitude d’urbanisme. C’est aussi le point de départ du droit de préemption urbain.

La Lanterne : Quels sont les principaux zonages existants et quel rôle a le PLU ?

Me Camoz : Les principaux zonages sont U (Urbain), constructible en principe, AU, réserves foncières pour une future urbanisation, N (Naturelle ou forestière), non constructible en principe, et A (Agricole), protégée en raison du potentiel agronomique des terres, non constructible en principe sauf pour les constructions à usage agricole.

Le PLU va ensuite fixer des règles plus précises pour chaque zone de la commune.

La Lanterne : Peut-on s'assurer qu'un terrain aura une destination identique à celle qu'il avait avant la finalisation du PLU? (par exemple, un terrain constructible le restera-t-il après validation du PLU?)

Me Camoz : Non. En revanche, il est possible de maintenir les règles d’urbanismes applicables temporairement par l’obtention d’un Certificat d’Urbanisme (CU) auprès de la mairie. Ce document reprend les règles applicables à chaque parcelle et les cristallise pour une durée de 18 mois à compter de sa délivrance, et peut être prolongé d’une année tant que les règles n’ont pas été changées entre temps.

La Lanterne : La mairie peut-elle me refuser ce CU ?

Me Camoz : Non mais certaines mairies ne les délivrent plus. Dans ce cas là, deux mois après la demande (envoyée par courrier recommandé), le demandeur est automatiquement titulaire d’un Certificat d’Urbanisme tacite.

La Lanterne : Si un particulier achète un terrain constructible dans une commune avant qu’elle finalise son nouveau PLU, peut-il s’assurer que la construction sera possible dans le cas d’un changement de destination de son terrain ? (Terrain constructible qui devient un terrain en Zone Naturelle par exemple).

Me Camoz : Le rôle du notaire est très important ici car il accompagne l’acheteur et va insérer une condition suspensive d’obtention de permis de construire définitif dans l’avant-contrat de vente. De cette manière, l’acquéreur a la certitude de pouvoir construire sur le terrain acheté.

La Lanterne : Après l’obtention du permis de construire, peut-on avoir la garantie de construire ?

Me Camoz : Une fois le permis obtenu, il doit être affiché sur la parcelle. A compter de cet affichage et avant de commencer la construction, il faut attendre trois mois. Ces trois mois comprennent le délai de retrait administratif et les deux mois pendant lesquels les tiers peuvent faire un recours contre le permis de construire.

Attention toutefois, le permis de construire se périmera si les travaux ne sont pas entrepris dans les trois ans ou s’ils sont interrompus durant plus d’un an. Le permis peut faire l’objet de deux prolongations successives d’un an chacune tant que de nouvelles règles d’urbanisme défavorables au projet de construction n’ont pas été mises en application.

La Lanterne : Que conseilleriez-vous à un client qui souhaite acquérir un terrain constructible en 2019 ?

Me Camoz : Lorsqu’une personne souhaite acheter un terrain sur lequel elle envisage de faire construire, on se doit de lui recommander de se faire accompagner par des professionnels qualifiés le plus tôt possible. Avant toute chose, un passage en mairie pour vérifier que le terrain est a priori constructible s’impose, une fois les négociations avec le propriétaire faites, l’acquéreur doit s’interroger sur ses capacités financières puis contacter son notaire afin de mettre en place un avant contrat de vente.

Le notaire s’assurera que l’avant contrat contient des clauses adaptées et protectrices de l’acquéreur, qui pourra en parallèle se rapprocher de constructeurs afin de définir les coûts de constructions de leur projet.

La Lanterne : En cette période de modifications des règles urbanistiques, quels rôles le notaire a-t-il à jouer dans la gestion des biens immobiliers de ses clients ?

Me Camoz : Le notaire a un rôle de conseiller patrimonial pour ses clients mais ce conseil se fait au cas par cas. J’invite les intéressés à se rapprocher de leur notaire qui va orienter leurs choix en fonction des envies ou des périodes de la vie (transmission, union, épargne, etc) et optimiser la gestion de leur patrimoine.

En revanche, ce n’est pas le rôle du notaire de dire “achetez tel ou tel produit”, nous n’avons rien à vendre et, en général, nous connaissons bien nos clients ce qui permet de définir une stratégie appropriée.

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